El boom inmobiliario

 

Por Sebastián Auguste y Mario Seffino Newsletter Nº 4, Septiembre 2013, Instituto de ECONOMÍA, Facultad de Ciencias Económicas, UNICEN

Las ciudades de la zona, y el país en general, han mostrado en la década del 2000 un fuerte boom inmobiliario. La prosperidad económica, la falta de alternativas de inversión por la desintermediación financiera (Argentina nunca recuperó el desarrollo financiero pre-crisis 2001) y el cambio demográfico, fueron todos factores que han influenciado en este fuerte boom a pesar de la escasez del crédito hipotecario (el stock de créditos hipotecarios en los 1990s había llegado a un pico de 4% del PIB y en la actualidad no llega al 1%). Lo cierto es quela vivienda ha sido históricamente el único activo que no ha sido confiscado en las crisis, y esto es algo que la gente entiende y por lo tantoahorra en ladrillos. Por eso la renta que está dando actualmente una vivienda por alquiler (suma de alquileres en un año neto de gastos como ratio del valor de la propiedad) puede ser tan baja como un 1%, constituyéndose en Argentina como el “activo libre de riesgo” (el activo considerado de menor riesgo y por ende menor retorno). Esta renta por alquiler es lo que obtiene quien posee viviendas para alquilar, pero es también la renta implícita (costo de oportunidad) de quienes viven en su vivienda propia. Es verdad que quienes ingresaron en este sector temprano en los 2000s tuvieron fuertes ganancias de capital que deben sumarse a la renta por alquiler. También es verdad que el activo actualmente rinde muy poco, y que ya hace un par de años que los precios en moneda dura se han estancado (ya no hay fuertes ganancias de capital y por el contrario se han registrado ciertas pérdidas). Recientemente se han hecho públicos la totalidad de los datos obtenidos a través del Censo 2010, los que compararemos con el Censo 2001. Lo primero a destacar es que el crecimiento de la población de la región entre censos (7,8% en promedio), y a excepción de Tandil (+14,6%), ha estado por debajo del promedio provincial (+13,0%) y el nacional (+10,6%).

 

Lo interesante es que la cantidad de viviendas en todos los casos creció más que la población. En promedio las viviendas crecieron casi 5 puntos por encima de la población cuando a nivel provincial fue sólo un punto superior. El mayor boom de viviendas se registra en Tandil (+22,8%) y Rauch (+14,2%). Las razones que explican el desempeño de cada ciudad son diversas, aunque en general es cierto que las viviendas para uso residencial son las que explican mayormente el comportamiento mencionado, registrándose en todas las ciudades caídas de las viviendas para uso comercial (en promedio -34%).

 

El boom de construcción, sin embargo, no significó que aumente la tasa de propiedad (porcentaje de hogares que son dueños de la propiedad donde habitan), sino que todo lo contrario, se dio una caída en la tasa de propiedad que también se verifica para la provincia y el país. Tandil es el que mayor contracción muestra en la tasa de propiedad. Esto indica que la proporción de tenedores de vivienda “inversores” (que obtienen una renta de la misma) ha aumentado notoriamente en 10 años. En Tandil, por ejemplo, el porcentaje de hogares que alquila una vivienda pasó de 15,5% en 2001 a 24,5% en 2010, y en Olavarría del 10,8% al 17,1%. Estos incrementos son bastante mayores a los observados en promedio para la provincia (pasó de 22,2% a 16,3%).

 

El dinamismo del mercado inmobiliario, entonces, parece haber estado en mano de inversores, lo que tiene lógica dada la escasez de créditos hipotecarios. La caída en la tasa de propiedad no es necesariamente un dato malo. Algunos países desarrollados como Alemania tienen muy baja tasa de propiedad (cerca del 60%); otros como EE.UU. muy alta (casi 90%), este último influenciado por la facilidad con la cual se accede a una hipoteca. Lo claro es que la dinámica de los dos tipos de tenedores suele ser distinta y, al menos en el caso de Argentina, han evolucionado en forma encontrada. Los inversores hallaron en la vivienda un refugio de valor, un instrumento de bajo riesgo, lo que presionó los precios a la suba, bajando el retorno de la inversión a tasas equivalentes a la tenencia de un bono del tesoro de EE.UU. Pero este aumento en el precio implicó que para el resto de las personas las propiedades se vuelvan más onerosas o difíciles de acceder. Hoy se necesitan muchos más sueldos para comprar una vivienda que antes de la crisis de 2001. La lógica inversora implica que ante la reciente suba de la tasa de interés en EE.UU, que casi se triplicó, los precios de los departamentos debieran caer, y los inversores debieran salirse del ladrillo para pasarse a otras opciones (como bonos de EE.UU.). ¿Por qué un inversor tendría una propiedad de donde extrae una renta neta (luego del costo de mantenimiento) del 1% de su valor cuando puede invertir en bonos del tesoro a casi 3% y subiendo? El cepo cambiario y el control a la salida de capitales limitan este arbitraje, por lo que probablemente el precio de las propiedades no ha ajustado aún todo lo que debería, y su tendencia debería ser a la baja. Buenas o malas noticias dependiendo de qué lado se esté.